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租房如不办理房屋租赁登记证承租人面临什么风险?

　　1.承租人可能无法获得优先购买权。《中华人民共和国合同法》(以下简 称《合同法》)第二百三十条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”也就是说，在 出租人出售已经出租的房屋时，如果承租人开出的价格与其他人相同，则承租人有权与出租人优先签订购房合同。 立法的本意在于使现有的承租人获得优先购买房屋的机会，以有利于其生活或生产的稳定。当事人要获得这种特殊的保护，就必须能够证明其是房屋的“承租人”， 其与出租人之间具有真实的租赁关系。但在司法实践当中，出租人与他人合谋伪造租赁合同的情况屡见不鲜，这就使得法院在认定租赁关系是否成立时往往对租赁合 同的真实性心存疑虑。在出租人与承租人之间存在亲属关系时，法院将更有可能认为当事人之间的租赁合同是事后补签的，是不真实的，从而否定承租人的优先购买 权。

　　但是，假如出租人与承租人依法办理了租赁登记的话，则情况将截然不同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》(以下简称《证据规定》)第七十七条规 定，“人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：(一)国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证;”房屋管 理部门所出具的租赁登记证将为租赁关系的真实性提供有力的证明，当事人不必再为此承担额外的举证责任。

　　2.承租人可能无法获得“买卖不破租赁”的特别保护。《合同法》第二百二十九条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”通俗地讲，这条法规是指在租赁期内租赁房屋的产权因买卖或继承等而发生变化时，新的房屋所有权人 (购 房者或继承人等)无权终止原有的租赁关系，承租人可以在租赁期内按照原有的条件继续使用所租赁的房屋，其实质也在于维护承租人生产或生活的稳定。但是，从 新的房屋所有权人的角度来看，承租人对房屋的继续使用则严重损害了其利益，在租期长达十年甚至二十年时情况尤其严重。在我国，许多商业银行或资产管理公司 就因此而无法将债务人的房产拍卖变现，从而使得呆坏账的数量大幅增加。

　　为了避免债务人虚构租赁关系，保护新的房屋所有权人的利益，许多法院 为承租人“买卖不破租赁”的权利设定了严格的条件，即要求承租人应事先办理租赁登记。如上海市高级人民法院制定的《关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题 的解答(三)》即规定，“未经登记的租赁合同，当房屋所有权发生变化时，承租人不能以‘买卖不破租赁’为由向新的房屋权利人要求租赁合同继续履行。但是， 承租人有证据证明新的房屋权利人知道或者应当知道租赁事实的除外。”据此，承租人在未办理租赁登记的情况下，完全有可能因无法证明“新的房屋权利人知道或 者应当知道租赁事实”存在而丧失“买卖不破租赁”的权利。